Agent Login Form

Tranh chấp

Hợp thức việc mua bán đất bằng giấy tay

Hỏi: Tháng 1-2007 tôi có mua một mảnh đất 60m2 thuộc thửa đất 260m2 đã có sổ đỏ ở Tây Mỗ, Từ Liêm, Hà Nội. Hai bên đã ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (có người làm chứng ký tên), nhưng không chứng thực ở UBND xã.

Sau khi ký hợp đồng, tôi đã thực hiện đúng các điều khoản mà hai bên đã ký kết (giao tiền đầy đủ theo hợp đồng, có giấy biên nhận tiền đầy đủ). Chúng tôi đã xây dựng nhà ở và sinh sống từ năm 2007 cho đến nay theo sự đồng thuận của bên chuyển nhượng (đã chuyển hộ khẩu về nơi mua đất, con tôi cũng đã học tại trường của địa phương từ 2007).

Tuy nhiên cho đến nay bên chuyển nhượng vẫn chưa làm thủ tục tách sổ đỏ cho tôi. Tôi muốn hỏi trong điều kiện như vậy, nếu bên chuyển nhượng khởi kiện đòi lại đất trên thì tôi có bị thua kiện? Có cách nào hợp thức hóa hợp đồng chuyển nhượng đất để tôi có thể yên tâm sử dụng? (Nguyen Xuan Dung)

- Trả lời:

1. Theo như bạn trình bày, bạn và bên chuyển nhượng đã không thực hiện đúng trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo luật định.

Theo quy định, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, được gọi là hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Hợp đồng này phải có chứng  nhận của công chứng hoặc chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn nơi có  đất.

Hồ sơ chuyển nhượng, trong đó có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, được nộp tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc UBND quận, huyện, thị  xã nơi có đất hoặc tại UBND xã nơi có đất, đối với trường hợp sử dụng đất tại nông thôn. Sau khi đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, các bên chuyển nhượng sẽ được nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại nơi đã nộp hồ sơ.

Tùy theo thỏa thuận, các bên có thể tự mình hoặc ủy quyền cho người khác thực hiện thủ tục đăng ký việc chuyển nhượng và xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Theo đó, để được pháp luật thừa nhận việc chuyển nhượng và quyền sử dụng đất của mình, bạn phải thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đất theo trình tự, thủ tục nêu trên.

Bạn và bên chuyển nhượng phải liên hệ với UBND xã Tây Mỗ, nơi có đất hoặc bất cứ tổ chức hành nghề công chứng nào trên địa bàn TP Hà Nội để thực hiện thủ tục chứng thực hoặc chứng nhận hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đồng thời bạn phải nộp hồ sơ chuyển nhượng để được cấp giấy chứng nhận đối với diện tích đất đã nhận chuyển nhượng.

Trên thực tế, trong giao dịch mua bán nhà đất, bên mua chỉ thanh toán toàn bộ số tiền nhận chuyển nhượng cho bên bán khi đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Bạn đã thanh toán đầy đủ số tiền cho bên chuyển nhượng trong khi chưa hoàn tất thủ tục chuyển nhượng. Do vậy, bạn sẽ khó khăn hơn khi hoàn tất thủ tục này nếu không đạt được sự đồng thuận của bên chuyển nhượng.

2. Trong trường hợp có tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng, việc bạn có bị buộc phải giao trả lại đất cho bên chuyển nhượng hay không (thua kiện), tùy thuộc vào việc tòa có tuyên hợp đồng này vô hiệu hay không. Điều này còn tùy thuộc vào nội dung và việc ký kết hợp đồng của các bên.

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được ký kết giữa bạn và bên chuyển nhượng đã không tuân thủ quy định về hình thức (có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất).

Nếu hợp đồng chỉ có thể vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức như đã nêu trên, khi có tranh chấp, nếu một hoặc các bên có yêu cầu, tòa án sẽ buộc các bên thực hiện quy định về hình thức của giao dịch trong một thời hạn, quá thời hạn đó mà không thực hiện thì hợp đồng mới vô hiệu.

Trong trường hợp bên bán khởi kiện tranh chấp ra tòa, bạn có thể yêu cầu tòa án buộc bên chuyển nhượng thực hiện việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hình thức luật định. Ngược lại, bạn cũng có thể khởi kiện ra tòa và yêu cầu tòa buộc bên bán phải thực hiện việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng theo hình thức luật định sau khi bạn đã thỏa thuận, yêu cầu mà họ vẫn cố tình không thực hiện thủ tục  trên.

Bạn nên đưa hồ sơ cho luật sư tham khảo trước khi thực hiện việc khởi kiện hoặc trong khi tham gia vụ kiện nói trên với tư cách bị đơn.
 

LS Đoàn Thị Ngọc Linh

Theo Tuổi Trẻ

 

Có thể bạn quan tâm